中国房地产估价师与房地产经纪人学会

常务副会长柴强/文

住房租赁企业是以自有住房或依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。

目前，住房租赁行业内和社会上习惯或喜欢叫“长租公寓”或“长租房”，但相关法规制度和政策文件中没有长租公寓这个叫法，也没有长租房这个叫法，而称为租赁住房。对于其中的“长租”，曾经在相关研讨中认为，租期3年以上的才算长租。但经过深入调研，了解到现实中因未来住房租赁市场变化、租户现在工作单位还未固定、租户尚未入住而对所租住房还不知是否满意，以及其他不确定难预料因素较多等原因，承租人和出租人都不愿签订租期较长的合同，一般是到期后续租，租期全国平均约为8个月，并认识到本质上是要稳定住房租赁关系，即要有效解决现实中租赁关系不稳定这个突出问题，其中最为突出的是出租人采取单方面提高租金、无正当理由解除租赁合同等方式驱赶租户。

因此，为了与相关法规制度政策对得上，有利于住房租赁企业、住房租赁行业长远发展，在正式场合尽量称为租赁住房、住房租赁企业、住房租赁行业等这些在法规制度政策文件中已有的名称。

一、2015年以来我国住房租赁相关政策法规

2015年以来，国家高度重视住房租赁市场，培育市场化、专业化的住房租赁企业。其间最早是2015年1月6日住房和城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。然后上升为2016年5月17日国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。此后，由于出现了一些住房租赁企业搞“高收低租”“长收短付”等盲目快速扩张，以及“蛋壳公寓”等企业爆雷的重大问题，对住房租赁市场的态度有所变化，同时有培育、发展、促进、规范、引导等说法。现在简要地说，是规范和发展并重，而且一般把“规范”放在“发展”之前，意味着更加强调规范。

在2015年至2025年，还有几项有利于住房租赁企业发展的重大法规制度政策需要强调一下。

一是2017年中共中央十九大报告、2022年中共中央二十大报告连续两届、跨度十年，都明确提出加快建立租购并举的住房制度。其中的“租购并举”，重在补“租赁”这个短板。

二是2017年在修订国家标准《国民经济行业分类》时，在房地产业中新增了“房地产租赁经营”行业，其中包括住房租赁经营。这使得房地产租赁经营成为与房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务等平行的相对独立的行业。

三是《住房租赁条例》于2025年7月16日公布，自同年9月15日起施行，是国务院制定的我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规。

二、租房租赁企业有哪些发展机遇

目前，住房租赁相关法规制度政策基本形成，主要是贯彻落实，加上房地产市场供求关系发生重大变化、深度调整，房价过快上涨这个社会矛盾基本消失，直接针对住房租赁的相关政策研讨和出台相对少了。但是，当前和今后一个时期特别是“十五五”时期，新形势新情况更加有利于住房租赁企业发展。

概括来说，主要有五个方面：一是可以享受城市更新相关支持政策，城市更新中许多是将存量房地产盘活改造为租赁住房；二是存量房地产市场价格大幅下降，可降低租赁房源投资收购成本、提升租金回报率；三是低利率时代，使租金回报率相对有了吸引力；四是许多持有住房的业主因房价下降、难以出售而选择出租，为住房租赁企业增加了房源；五是许多居民选择租房住，特别是租房住成为青年人的一种居住生活方式，增加了住房租赁需求。

较具体来说，我国房地产发展正处在模式转换和转型升级的关键时期，从增量时代进入存量时代，从大规模增量建设转向存量提质增效和相关服务，从快速成长阶段转向相对成熟阶段。这些对住房租赁企业来说，虽然也有一些新的挑战，如租金有所下降，但带来了更多的新机会。例如，城市更新、盘活存量的政策措施，房地产市场深度调整，以及贷款利率等融资成本降低，使得更新改造、收购存量房地产开展住房租赁业务更加具有经济可行性。

就城市更新来看，2026年3月公布的《国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出：“盘活存量”，“盘活用好低效用地、闲置房产”，“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。 2026年5月国务院印发的《城市更新“十五五”规划》提出：规范发展住房租赁市场。实际上，在此之前的《住房租赁条例》第五条也明确规定，国家支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

本轮房地产市场深度调整，特别是房价较大幅度下跌、二手房难以卖出，带来了对租房居住的改变。一是房源端，更多二手房业主从卖房转为出租，使得租赁房源多了；二是租户端，更多居民从购房转为租房，特别是青年人越来越多地选择租房住，使得租赁需求多了。

房地产市场进入存量时代后，房地产开发投资、新建商品房销售还将逐渐下降，政府将会越来越重视住房租赁。这是因为房地产业增加值占GDP比重中，住房租赁消费、租房租金支出将是不可忽视的，而且是重要组成部分。

三、住房租赁企业的边界在哪里

关于住房租赁企业的边界，主要是应注意以下问题。

第一，需要认真总结和汲取2015年以来住房租赁企业发展、租赁经营模式的经验教训，不断探索可持续发展的经营模式。

第二，住房租赁市场虽然规模巨大，未来还有很大增长空间，但它是逐渐增长的，最终也是有限的，因此要避免再次一哄而上，导致租赁住房供给过多，出现“内卷式”恶性竞争。

第三，不应简单比拼在管房源规模，搞快速规模扩张，应重在为客户提供优质高效服务，讲做优做久做强，顺其自然做大。此外，在管房源规模一般应以住房租赁管理服务平台或房产管理部门备案的租赁住房数据为准。《住房租赁条例》第十八条规定：“住房租赁企业应当按照规定向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及其变化情况。”第三十条规定，房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务。

第四，应认识到住房租赁市场特别是租金是波动的，且难以预测，应始终坚持稳健经营。目前，住房租赁经营模式分为两大类，一是住房租赁企业自有住房租赁经营；二是利用他人住房租赁经营，统称“转租经营”，简称“转租”。“转租”模式又分为包租（过去甚至称为“房屋银行”）、托管（或称为委托管理，实际上是受托经营管理）、“增益租”等模式。包租模式因经营风险高、社会矛盾多，是政策不支持的。托管等模式都不应吃租金差价，也不应吃“空置期”，租金应向业主和租户双方公开透明。《住房租赁条例》第五条规定“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁”。居民自有房源租赁，有自己出租、通过中介出租、委托住房租赁企业租赁经营等方式。其中，委托住房租赁企业租赁经营是最省心的。因此，利用他人住房租赁经营这一大类经营模式，未来占比仍然是最高的。

第五，不应挪用押金和预付租金，特别是将押金和预付租金用于收房源、搞装修。

第六，住房租赁需要的是真正的“耐心资本”“长期资金”，不适用进来时就想要退出的资金，对于这种资金最好不要。

第七，住房租赁企业应逐渐积累一定的资本金，并留有应对租赁市场波动风险的资金。《住房租赁条例》第十四条第二款规定：“住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金”。

第八，要关注未来购房需求变化对租房需求的影响，公租房等保障性住房建设、保障范围变化对市场化租赁住房的影响。而如果推进公租房货币化，采取租赁补贴方式通过市场租房，则有利于住房租赁市场发展。