记者丨吴抒颖
编辑丨张敏 强燕
广州楼市“金九银十”平稳收官。
中指研究院数据显示，今年10月，全国100城新房销售面积同比下降15%，其中广州新房成交面积同比下降6%。环比来看，2026年10月，广州新房网签5337套，网签面积约58.2万平方米，环比分别上涨约11.28%、8.51%。
“金九银十”进入冷静期，广州房企开启今年的新一轮“以价换量”的促销活动。据21世纪经济报道记者了解，此轮促销活动涵盖多个核心区的楼盘，天河、海珠以及黄埔等区域均有楼盘加入促销行列，最高的让利幅度超过百万元，而且这些楼盘已经有不少是“近现房”项目。
“828新政”以来，市场参与各方一度预期广州楼市短时间内将陷入“短缺”的局面，进而导致现房价格阶段性上涨，但从房企的反馈来看，这一现象并未大面积出现。随着2026年接近尾声，房企也与往年一样适时开启促销活动完成回款任务，等待新的投资机会。
广州 图/21世纪经济报道
全力促回款
广州这一轮“以价换量”的楼盘，多数已经入市多年。
可供对比的是广州天河的能建天河麓誉府项目，该项目于2023年9月由能建城发与广州天投、广州天科组成联合体竞得，成交总价为42.88亿元，折合楼面价约2.92万元/平方米。
能建天河麓誉府于2024年年底首次开盘，其时的成交均价约4.5万元/平方米。以一套76平方米的三房住宅计算，当时的套均总价为342万元左右。能建天河麓誉府销售情况一直平淡，2025年进行过一轮调价，近期该楼盘再次下调价格，目前76平方米的三房住宅总价在260万元左右，折合单价为3.4万元/平方米，与当时的楼面价相比，已经基本贴近成本价。
除了这一楼盘之外，广州黄埔也有多个楼盘正在进行“以价换量”的促销活动。
其中，深振业旗下的振业天成是较好的观察样本。振业天成所在地块由深振业于2021年上半年拿下，其时市场高歌猛进，深振业通过摇号击败保利、华润和中海等房企摘得这宗地块，成交总价约25.65亿元，楼面价高达2.72万元/平方米。
振业天成于2022年首次开盘，其时开盘的均价在4.7万元/平方米左右。直至今年，这一楼盘仍然未清盘。而就在近期，据21世纪经济报道记者了解，振业天成也推出了一批特价房源，其中130平方米的四房单价降至2.9万元/平方米，168平方米的四房单价降至3.1万元/平方米。
了解这一项目的中介人士告诉21世纪经济报道记者，振业天成此番推出特价房单位目的是“促进回款”，“他们公司设定了一个几千万的回款目标，目前想通过特价房走量的方式完成，所以也和中介机构进行了合作，加大渠道推广。”
21世纪经济报道记者从阳光家缘获得的数据显示，截至11月4日，振业天成未售套数为362套，已售套数为327套，去化率大约为一半。
除了这两个典型楼盘以外，广州其他头部房企也正在进行新一轮调价。一位广州本土房企的人士告诉21世纪经济报道记者：“今年年中，我们有一些楼盘收回了一些折扣，当时市场也确实表现得还不错。最近这些折扣又继续执行下去了，市场还是回到了一个理性的状态，我们也随行就市，很多同行的企业也都重新给回了折扣。”
后市待企稳
广州房企“以价换量”之后，新房市场有望保持量价齐稳。这主要是因为，广州当前楼市供应还未明显缩量。
普睿数据显示，今年“金九银十”期间，广州一手住宅新增供应面积117.04万平方米，同比微增1.5%，其中供应主要集中在9月下旬，大批项目抢在“828新政”广州细则出台（9月30日）之前取证，带动“金九”供应达到98.97万平方米的年度高位。
在当前的供应节奏以及新政的冲击之下，房企与购房者的心态则发生了一定的变化。
普睿数智广佛区域认为，今年“金九银十”广州楼市表现平稳，“828新政”强化了购房者“所见即所得”的心理预期。在“竣备再供楼”的预期下，有两类主流热销项目值得关注，要么是2023年之后入市的现房或准现房新规项目，要么是承诺“竣备再供楼”的全新盘，而未能及时响应购房人心理变化的期房项目则在新政面前“祛魅”，需要在营销端及时加力应对，扭转成交转化变慢的颓势。
一位广州房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者：“新政以后，目前我们的部分在途项目已确认按揭期限要往后挪，这也让我们的回款节奏发生了变化。所以目前采取的方法是现房项目或者确认可以按照原规定执行的项目应该尽快回款，目前我们也在盘点旗下项目的销售情况，再做进一步的安排，而不是观望。”
此前，市场也曾有观点认为，现售制落地之后，广州市场的库存短期将明显减少，但目前看来情况并非如此。
普睿数智广佛区域发布的数据显示，目前广州新房库存为1373万平方米，去化周期21.3个月。其中，取证时间在36个月以内的新房库存为675万平方米，占比49%。按照新房从取得预售证到交付通常需要2至3年计算，这意味着广州约有一半的新房已进入现房或准现房阶段。
现房项目供应仍然充足，广州楼市新房市场目前的竞争格局也将保持稳定。
中指研究院分析认为，展望年末，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑，但整体延续筑底态势。
中指研究院续称，受现售制新政影响，房企开发资金回笼周期拉长、资金占用增加，将对拿地能力和投资意愿形成制约，预计年末及2027年土地市场将逐步体现政策影响；在途项目过渡期安排则有助于缓冲短期新房供应压力，政策对供应的影响预计在后续新项目开发中逐渐显现。
编辑丨黎雨桐