今年8月，国家金融监管总局颁布了修订的《个人住房贷款管理办法(试行)》等一系列房地产管理办法。其中，《个人住房贷款管理办法(试行)》提出“贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年”，将个人住房贷款期限从原来的30年延长到40年。金融监管总局认为，“从可得性看，办法适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择”。
9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》提出，首套住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住房价格在150万元以下（含150万元），财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。
两套组合政策能发挥多大影响，笔者以北京市平均数据为例，来做分析。
贷款人面临月供减少与利息减少
在利率不变情况下，贷款期限延长会导致月供减少和利息增加。由于公开数据滞后，笔者以2024年数据分析。2024年北京市城镇居民人均住房建筑面积34.71平方米，当年房价38673元/平方米，据此计算房价总额是134.2万元；以北京市首套房首付最低20%计算，贷款额度107.4万元。
再按照目前部分城市首套房贷款利率3%（且假设固定不变）计算，30年贷款和40年贷款的等额本息还款，月供分别是4528元、3844元，因此贷款期限从30年延长到40年，贷款人每月还款减少了684元，体现了延长贷款期限平滑贷款人支出的效果。当然，贷款总利息增加了215376元。
叠加贴息政策“贷款本金给予年化1个百分点”，而且“单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元”，接近北京市贷款额度107.4万元。因此30年贷款和40年贷款月供进一步下降到3969.7元和3252元。
购房人贷款能力提升
对购房人贷款能力的影响，需要计算北京市城镇居民现金人均可支配收入，但没有公开数据。我们以全国城镇居民2024年现金可支配收入和可支配收入之比0.932来计算。2024年北京市城镇居民人均可支配收入92464元，推算北京城镇居民人均年现金收入86352元，月现金收入7196元。
新政策规定“月房贷支出与收入比控制在50%以下(含50%)”。在利率3%的情况下，40年和30年等额本息月供和月收入比分别是53%和63%。显然，贷款延长到40年有利于“提升购房人贷款能力”，但依然高于50%的政策要求。不过，一些银行规定，夫妻全部月供总和/夫妻合计认定收入允许不超过55%，因此53%的月供收入比也可以获得贷款。加上房贷贴息1个点，则30年贷款和40年贷款月供和月收入比为55%和45%，可让更多人满足贷款条件。
同时，购房人还可以申请公积金贷款或者公积金和商业贷款组合贷款。北京市住房公积金贷款执行差别化利率政策，自2025年5月8日起，1~5年（含5年）首套年利率2.1%、二套2.525%；6~30年首套年利率2.60%、二套3.075%。贷款额度方面，单人缴存的家庭首套最高可贷120万元、二套最高100万元；夫妻双方缴存的家庭首套最高240万元、二套最高200万元，这样，购房人贷款负担进一步减轻。
贷款人消费影响
居民贷款买房是否会影响消费？这需要综合考虑居民月供、月收入、月消费的关系。2024年北京城镇居民人均可支配收入92464元，人均消费支出53214元，消费占可支配收入比例57.6%；如果按照全国城镇居民现金消费占总消费支出比例，则北京现金消费占现金可支配收入之比是47%。巧合的是，房贷月供占月现金收入的53%，月现金消费占月现金可支配收入的47%，合计恰好是100%。
当然，2022年以来北京市房价有所下降，一定程度缓解了购房者压力。夫妻双方共同购买住房也一定程度减少了家庭支出压力。同时，贴息贷款一个百分点明显拓展了居民消费空间。
贷款人20%首付测度
根据政策红线测算的居民月供收入比和月消费收入比总和接近月总体收入，显然与现实不符合。作为风险厌恶的居民多数会持有预防性的资产应对意外冲击。因此，如果在现实中能进一步增加首付，居民房贷月供和居民消费压力则会较小。
研究数据发现，平均看居民首付远远大于政策底线，理论上也完全可能。2024年北京市住户存款余额是70398亿元，按照常住人口2183.2万计算，则人均存款32.2万元，按照三口家庭计算则家庭存款96.7万元，房贷首付20%是26.84万元。尤其是，购房往往和结婚联系在一起，会连带动用父母甚至爷爷奶奶的钱包，因此存在居民实际购房自发提高首付的倾向，较高首付一定程度减缓了对消费的影响。
扩大潜在购房群体
贷款期限延长到40年能否提高低收入群体刚需购房意愿？由于北京市2019年之后不再公布不同收入等级群体的可支配收入，因此笔者假设北京市2019年以来不同群体收入比例关系固定不变，用2019年比例测度2024年各个收入群体收入，看新政能否有利于较低收入群体购房选择。
根据测算，2024年北京20%的低收入户现金可支配收入32373元，20%的中低收入户56596元，20%的中等收入户78777元。按照政府政策，低收入户和中低收入户属于保障房和经济适用房的范畴，政府要全力保障。中等收入户群体是市场化购房的主力。20%中等收入群体每月现金收入是6564元，20%首付和3%的利率下等额本息还款40年和30年月供分别是4528元和3844元，贷款期限延长10年，月供减少684元。但贷款收入比是69%、55%，依然大于政策红线，购房资格依然受限。在贴息政策下，贷款收入比下降到60%、49%，贷款条件具备。当然，随着2025年和2026年房价进一步下降，以及现实中购房者首付更高，中等收入群体刚性购房者资格会逐步达到。
前面分析可知，40年房贷可以促进北京均值水平的刚需者购房，加大政策力度也能促进中等收入群体购房。但是，由于房价相对居民一生收入过多，因此房租和月供比是一个相对理性的模型。理想环境下，月租应该等于月供；考虑市场摩擦，月租应该等于月供+首付机会成本αP×s+房价预期Pe+风险溢价ρt+折旧δ，即R=M+αP×s+Pe+ρt-δ。随着房价预期进一步下降、房屋折旧等变化，月供和月租会逐渐接近。
进一步改革的建议
由于房价占可支配收入比例过大，其价格波动对财富影响很大。因此，房价预期是影响购房选择的重要因素。笔者认为，稳定房价需要有房者和无房者共同努力，将房地产影响限制在房地产单一市场。
原国家房改课题组组长孟晓苏提出从城镇居民违法持有的小产权房开征房产税建议值得深思。可行的方案是试点房地产税，对城镇居民违法持有的小产权房征收房产税，然后将房地产税补贴为首套购房者首付的一部分，或者动态补贴到购房者月供。如此，一方面建立了有房者和无房者利益共同体，既杜绝房价泡沫也防止了零和博弈和最差的囚徒困境出现；同时，也将房地产市场风险控制在房地产领域，防止其蔓延。
此外，可将公积金贷款期限从30年延长到40年，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，也保障有房居民合理权利，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。
此外还要考虑政策预期和连贯性。笔者预测，如果贷款政策持续发力，延长政策时间、加大政策力度也是可以预期的。
（温建东系剑桥管理学会会员，李鼎宇系天津师范大学学生）