2026.10.20
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作者 | 第一财经 郑娜
全国多地的房价延续着磨底企稳的信号。国家统计局发布的9月70城房价数据显示，一线城市二手房销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大，二三线城市二手房价指数表现亦有改善。整体呈现出一线率先企稳、二三线磨底收窄的分层复苏格局。
58安居客研究院院长张波提到，当前高能级城市二手房市场的企稳信号清晰，上海二手房房价环比涨幅居一线城市首位，亦是二手房价首个同比转正的城市，存量市场修复节奏领先于增量市场。
业内认为，“8·28”现房制度推动新房供给显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同减少市场供给，同时，贴息政策放大了二手房的相对优势，为市场提供了止跌回升的基础。展望四季度，整体将延续止跌企稳节奏，一线城市房价有望率先实现同比全面转正。
二手房价跌势扭转
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。自今年3月份起，一线城市二手房环比已经连续7个月上涨，呈现出颇为稳定的上涨趋势。
具体到城市来看，北京、广州、深圳分别上涨0.1%、0.1%、0.2%，上海则以0.5%的涨幅领跑70城。值得一提的是，上海二手房价格同比也呈上涨的趋势，涨幅为0.8%，是70城里首个、也是一线城市中唯一一个同比转正的城市。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，从2024年1月以来，全国70个城市全部进入“二手房价格同比下跌”的通道，二手房进入了普跌的深度调整期，至今很多城市二手房的价格对比同期或最高点，跌幅超过3成及以上。
如今，在经过了近3年的深度调整后，二手房价的下跌态势终于发生了变化。“上海成为全国首个二手房价格同比上涨的城市，也扭转了此前二手房价格‘跌跌不休’的被动状态。”严跃进认为，这也说明全国房地产市场韧性强，高能级城市表现更佳，当前很多城市房价基本已跌至底部。
中原地产首席分析师张大伟也认为，上海二手房价格指数同比转正，意味着上海已经把过去一年的跌幅基本填了回来，这是市场真正走出底部、进入回升通道的强信号。
不只是一线城市，其他能级城市的二手房市场也表现出向好的迹象。统计局数据显示，9月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
同比方面，二、三线城市二手房价同比分别下降4.5%和5.4%，降幅分别收窄0.4个和0.2个百分点。从上涨城市看，9月份，70个大中城市中，二手房价环比上涨城市9个，比上月增加6个。
严跃进表示，各能级城市的二手房价格环、同比指标都在改善，说明二手房价格改善是全方位的，呈现出普遍性特征，而一线城市连续多月的环比正增长，对于引导房价预期转好具有积极作用。
另据安居客数据，9月，线上二手房找房人数占比达75.1%，环比上升1.5个百分点，同比上升3.6个百分点，创2025年以来新高。二线与新一线城市占比均超75%，存量房已经成为购房者关注的绝对主体。
热度持续性增强
企稳的状态在10月份延续着。在刚刚过去的周六，上海二手房网签量达到1631套，是今年以来成交量第三高。
上海链家研究院的数据也显示，10月1日至18日，上海链家二手房成交量较2025年同期提升39%，市场活跃度显著高于去年同期，客户入市意愿积极，市场信心逐渐修复。
北京的二手房成交同样保持活跃。北京市住建委披露的网签数据显示，10月1日—15日的二手房成交共4729套，较2025年同期的4005套增加724套，同比增长约18.08%。
在广州，“十月的市场比九月活跃，”广州一家大型连锁中介门店经理告诉记者，相较于之前的国庆假期，今年门店的来访和成交都上涨10%左右，“二手房的刚需先动起来了，但由于新政后新房资金回款会变慢，开发商拿地和新供应有点偏谨慎，感觉这波会是二手先企稳。”
在深圳，受国庆假期影响，在10月5日—11日的一周内，深圳乐有家门店二手带看量环比上涨25%，二手签约量环比上涨43%，创5月中旬以来的第二高点；其中，10月11日的带看量更是创下6月以来单日最高值。
另据深圳贝壳研究院监测，在10月12日—18日的一周内，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长11%，创下近5个月周度新高。
与此同时，二手房挂牌量也有所减少。据58安居客百城监测，9月，一线城市挂牌量同比下降6.7%，其中上海、北京同比降幅均达18.5%。张波指出，核心城市二手房库存去化充分，已经接近阶段性拐点，随着挂牌量的持续收缩，价格会逐步止跌企稳。
从更大范围来看，二手房市场同样改善明显。中金公司研报显示，10月12日—18日的一周内，受节假日低基数影响，Wind 15城二手房销售面积环比大幅上涨229%，同比增长27%，调整工作日天数后同比也保持增长6%；同时，10月前三周，二手房销售面积累计同比9%，较9月份涨幅扩大3个百分点。
另据安居客监测，今年第42周（10月11日—18日），全国15个重点城市二手房成交2.93万套，环比大涨68.4%，同比增长10.5%，成交规模已高于2025年、2026年的周均水平。
张波表示，二手房的修复力度较强，15城二手房第42周的周度同比保持增长，其中北上深三大一线城市同比增长21.8%，10月截至18日累计同比增长22.1%，成交韧性非常突出。从安居客线上数据来看，二手房找房热度指数连续两周回升，新增看房需求仍在温和修复阶段。
新政叠加推动市场修复
二手房市场的复苏格局，背后是近期住房销售制度重构叠加财政贴息、地方托底政策在核心城市率先见效，整体是制度筑底的修复行情，带动预期缓慢向好。
8月底，国家层面推动商品住房销售制度改革，明确新出让土地优先推行现房销售，预售项目须完成主体结构封顶方可销售；9月底以来，包括北上广深等在内多个核心城市发布了相关制度改革细则，加强预售管理、推进现房销售，“靴子”相继落地。
“现房销售新政从封顶预售、全额资金监管到竣工备案后放贷，从制度侧大大提升了购房者的信任度。”张波表示，叠加此前各地出台的限购优化、公积金提额、置换补贴等政策组合拳，较高的政策密度和较快的落地速度，成为市场复苏持续的重要推动力。
与此同时，业内认为，现房销售制度改革将显著压缩短期新房供给。安居客重点60城新房数据里，一线城市在售项目同比下降 4.5%，待售项目同比下降9.7%，增量供给已有所收紧，这也进一步支撑了核心市场的价格韧性。
“这一现象也和70城数据形成对应，也即一线城市新房、二手房价格率先止跌微涨，底层逻辑就是供给端先完成了出清。”张波提到。
财政贴息利好同步落地，规定对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、所购住房建面在120平方米以下、价格在150万元以下实行年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持。政策从需求端给予购房者支持，减轻刚需客群购房还贷压力，能推动刚需成交。
在杭州，就已有业主为了更好地卖房，选择将房子总价调低至150万元及以下。杭州贝壳研究院院长上官剑向记者表示，“这一现象在银湖科技城、临平、新城、东湖新城等区域较为明显，数据上来看，贷款贴息政策发布两周后，有363套房源原挂牌价从150万-200万元，调整到150万元以内，占周期内调价房源比例为5.5%。政策发布前两周，相同调价房源占比3.9%。”
这一新政精准地放大了二手房的相对优势。华创证券研报显示，50个典型城市中，总价不超过150万元且面积不超过120平方米的二手房成交金额占比为31%，新房约13%，二手房受益面大于新房。
中金公司指出，以上海为首的部分头部城市此前二手房市场已初步达到供需平衡，在土地市场缩量的背景下，或将出现二手房市场量、价改善。
“尽管按揭贴息政策对高房屋总价和低房价预期地区影响有限，但可观察四季度其对于供需基本均衡的部分二线城市住房交易量、价可能产生的积极影响。”上述机构续称。
微信编辑 | 小羊
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