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北京新房回暖的节奏，明显慢于三位兄弟城市。
中房报记者 彭红侠 | 北京报道
10月19日，国家统计局发布9月70城房价变动情况。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，只有北京下降0.2%。
同比差距更明显。9月北京新建商品住宅价格同比下降2.7%，广州和深圳分别下降1.1%和1%，上海上涨2.8%。北京是四个一线城市中同比降幅最大、也是环比唯一下行的城市。
新房持续下行，二手房却在9月环比微涨0.1%，同一座城市，一二手走出相反曲线。国家统计局城市司高级统计师杨彩芳在解读中强调，一二三线城市同比降幅均收窄，市场出现边际改善信号。但对北京新房而言，回暖的节奏明显慢于三位兄弟城市。
01 量在涨，价在跌
北京市住建委网签数据显示，9月北京新建商品住宅网签4675套，环比8月增长约5成；二手住宅网签15756套，环比增长13.7%。1~9月，北京二手住宅累计网签13.7万套，同比增长5.1%，是2022年以来的同期最高水平。
供应端同步放量。据北京市住建委预售许可公示，9月1日~20日北京发出17张住宅类预售许可证，推盘密度为年内较高水平。同期新房上市4890套，超过今年此前任何一个月的全月规模，其中9月14日~20日单周就有近3500套入市。
北京新盘集中入市，几周内迅速跑出一批现象级红盘。大兴西红门的中建壹品未来元著9月27日开盘，288套房源两小时售罄，收金15亿元；北京城建龙樾璟序9月22日开盘，不到一周网签414套、22.08亿元，拿下当周全市成交套数、面积、金额三冠王；昌平的北清润府8月28日开盘，9月第二周单周网签206套，占当周全市新房成交总量的近1/4。通州的招商湖映天青、昌平南的龙樾海序则凭借稀缺地段与超高得房率持续走量，前者3周网签去化超6成，后者长期占据昌平区域销冠。顺义后沙峪的青雲国樾以地铁、名校配建与成熟商业的复合优势，拿下同期全市成交套数冠军。
10月新房市场热度依然居高不下，热销从开盘蔓延到在售项目。中建智地旗下宸园139、亦庄国贤府、紫京宸园三项目，从改善到顶豪全覆盖，均跑出不俗成绩；金茂满昱以改善定位与品牌号召力稳住改善客群。昌平的未来城星寰时光依托17号线临铁与刚需总价，10月18日开盘全部售罄，实现“日光”。从海淀到亦庄，从昌平到朝阳，红盘不再集中爆发于某一个板块，而是沿着地铁与产业带分散铺开，说明北京真实购买力仍在，只是比以往更挑地段、更挑产品。
相比成交与供给放量，房价却跑出另一条曲线。北京远郊区域因库存高、去化周期长，开发商为回笼资金，降价幅度较大，部分项目折扣达65折至8折，多数项目通过“特价房”、“一口价”、“工抵房”等方式清盘。部分近郊非核心板块，如朝阳王四营、崔各庄、东坝等，部分旧规项目因产品代差或前期定价过高，降价后仍面临去化压力，降价幅度在6折至8折不等。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北京新房和二手房成交同比双双增长，但价格仍处于筑底阶段，买卖双方正处在价格博弈的磨合期。成交量连续多月增长，说明刚需和改善需求在政策推动下持续释放，价格指数的同比修复则需要更长周期。
02 被低价盘拉低
在多位市场人士看来，价格下行不只是需求不足，供应规则切换以及远郊区县新房集中入市，也在一定程度上拉低了新房房价。
8月28日，住建部等三部门发布文件，提高预售门槛，推行现房销售。北京9月24日率先出台实施细则，成为全国首个落地地方细则的城市，要求8月28日后新出让地块的商品住房项目须完成主体结构封顶方可申请预售，预售资金全额、全过程监管；在途项目仍按原有政策执行。
在途项目被鼓励加快取证以缩短资金占用周期，9月的集中放量由此而来，而集中入市的房源中，近郊刚改产品占了大头。
克而瑞数据显示，2026年1~9月，北京商品住宅成交2.94万套，其中近郊区域成交占比58.8%，城六区35.6%，远郊仅5.5%，昌平、通州、丰台三区成交均突破2000套。
成交重心压在单价更低的近郊板块，全市价格指数的中位数自然被拉低。而上海的情况则相反，市场机构普遍将其新房价格同比转正归因于核心区改善与高端项目的集中网签。
库存与去化的区域分化，也影响了北京新房房价。中银证券监测显示，北京新房库存28万套，同比下降13.8%，规模仍为四个一线城市中最大。总量收缩的同时，区域之间压力悬殊。
克而瑞口径下，石景山、西城、通州的去化周期分别为13个月、17.8个月和19.5个月；平谷、密云、门头沟、怀柔则分别为95.3个月、79.2个月、68.5个月和65.6个月。远郊高库存板块只能靠价格换流速，这部分成交对指数的拖累，被核心区回暖抵消了一部分，但没有消除。
在全国楼市整体处于修复通道的背景下，北京房价相对承压，更多是政策传导节奏与区域结构性因素叠加的结果，而非市场预期的系统性转向。
北京链家研究院院长高原认为，政策利好从需求激发到看房、成交，再传导至价格，通常需要70至100天，本轮政策的激发作用要到今年四季度末至明年一季度才会更完整地反映在价格数据上。