近日，上海市虹口区人民法院审理了一起因老年人低价卖房引发的房屋买卖合同纠纷。

张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻，李先生多年前即患有阿尔兹海默症，持有残疾证，因二人女儿李女士常年在国外，李先生日常由张女士照顾。2025年，张女士身患恶性肿瘤后卧病在床，只得由李先生照料，李先生顿感力不从心。从事房产中介工作的何某、金某等人获知该情况后，多次给两位老人送饭，关心老人，并游说老人出售名下房产用于养老。

2025年5月14日，张女士再次住院，医院向其发出病危通知书。2025年6月2日，经过中介的居间介绍，李先生代重病在床的张女士与曾系何某等人同事的吴某签订了房地产买卖合同，约定将张女士名下正在出租的位于虹口区的一套房产（以下简称案涉房屋）出售给吴某，交易价格为70万元，由吴某先支付定金1万元，剩余款项可过户后再支付。

次日，各方在中介人员陪同下共同前往交易中心办理过户手续，张女士由救护车送往并全程卧于担架床上接受询问。税务机关核定的案涉房屋计税价格为220万余元。办理过户后不到一周，何某等人将张女士、李先生送至苏州某养老院。入住养老院的次日凌晨，张女士因病去世。养老院工作人员因无法联系到家属，也听说了房屋低价出售一事，怀疑交易存在问题，随即报警。李女士得知上述情况后，便赶紧回国，与李先生共同向虹口区人民法院提起诉讼。

李女士与李先生认为：

在交易过程中，中介故意告知虚假情况，隐瞒真实的市场价格，在签订合同时张女士身患重病，已被医院出具病危通知书，处于神志不清的状态，而李先生患有阿尔兹海默症，属于精神残疾二级，认知水平有限，该交易显失公平，应当被撤销，并应赔偿相关损失。

吴某辩称 ：

其经中介人员介绍前往案涉房屋看房，因房屋内有租客，便只看了小区环境。在与两位老人面谈时，老人表示女儿在国外，故要卖房养老。在中介人员的多次沟通下，两位老人自愿以70万元出售，该价格系老人的真实意愿，该款项已全部支付完毕，交易已完成。另外，李先生、李女士并非合同相对方，没有权利主张撤销。吴某为善意相对方，不应当承担赔偿责任。

虹口区人民法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条之规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案符合显失公平的构成要件。

从主观构成要件上看：

合同主体方面，张女士身患恶性肿瘤并已被医院开具病危通知，李先生持有精神残疾证，二人均为高龄患病老人，子女不在身边，对于房屋买卖这类大宗交易难以具备客观全面的认知能力。而吴某曾从事中介业务，显然对房屋价格具备更为清晰的判断能力。

履行情况方面，吴某未曾进入房屋查看，双方交易在两天内仓促完成，吴某具有利用对方处于孤立危困状态且缺乏判断能力的故意。因案涉房屋属于张女士与李先生的夫妻共同财产，李先生作为共有人，有权主张撤销。

从客观构成要件上看：

案涉房屋交易价格仅为70万元，远低于税务机关核定计税价格，合同中的先过户后付款等条款也造成双方权利义务显著失衡。

最终，虹口区人民法院依法判决撤销房地产买卖合同，并由吴某赔偿相关损失。该判决现已生效。

法官说法

本案中，何某等中介人员获知张女士与李先生常年没有子女陪伴，通过给老人送饭等方式骗取老人信任，诱导老人以不合理的低价出售房产。本案是一起典型的利用老年人认知缺陷而实施的不公平交易，符合显失公平的构成要件，应当予以撤销。

编辑|何小桃 易启江 杜波

校对|金冥羽

封面图片来源：每经媒资库