文/莫开伟

最近，财政部、央行、金融监管总局发布了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（简称《通知》），其核心内容是‌自2026年10月1日起，对符合条件的新购首套住房商业贷款给予年化1个百分点的财政贴息，政策实施期暂定1年‌。‌‌

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，也是中央政府给予广大购房刚需族的重大政策利好，可直接降低刚需购房者的月供负担，可发挥稳定房地产市场、带动消费，实现“惠民生”与“稳市场”的多重作用。

有读者朋友心中疑惑，当前购房刚需人群减少，市场需求疲软；且目前普通民众就业难度大，收入增长缓慢，相当比较年轻人对购买迫切度不度，觉得此时出台《通知》意义不大；事实上，此时三部门发布《通知》是有其深刻金融深意的：

一则，中央财政‌首次‌对商业性个人住房贷款进行贴息，实则是我国在住房领域保障和改善民生方式的一次重要探索。‌‌恰恰相反，当前我国楼市一直处于低迷状态，需出台强刺激政策激发购房需求；尤其通过购房贴息、直接减轻刚需购房者的家庭财务负担，才能激活刚需购房需求，为后续居民置换住房以及改善性购房需求提供“引火线”，畅通我国楼市内循环，从源头上疏通我国楼市“内梗阻”。而且，数据显示，2026年1至8月我国个人按揭贷款同比下降22.4%，反映了居民信贷意愿偏弱。由此，需用有限的财政资金带动信贷投放，促进居民住房贷款规模有所增长，从而为稳定预期、促使经济增长以及扩大居民住房消费起到有效推动作用。

二则，从长远看，能充分‌减轻居民负担和释放消费‌潜能。《通知》规定购首套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）的住房在贴息范围之内，主要面前购房则需人群，有利于惠及广大普通购房居民，让普通居民能买得起房子，“让居民住有其所”，充分体现我国购房政策的普惠原则，这对我国新市民、新就业大学生和城镇工薪家庭等刚需群体来说将起到有效拉动作用。同时，对所购住房价格在150万元以下（含150万元）给予贴息，将贴息范围牢牢控制在“刚需房”而非“改善房”，既体现财政贴息的“救助”功能，又能有效抑制财政资金流向改善性购房，避免财政资金的无效“耗损”，真正发挥财政资金的“四两拨千斤”的普惠功能。可见，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高家庭“降点月供”，可有效释放刚需购房需求潜能，打破当前楼市销售疲软格局。

而且，新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模最高达100万元，按最新LPR利率3.0%计息，贴息1个百分点，等于减少了三分之利率，前5年可累计节省贷款利息约4.73万元。显然，与以往购房补贴多为1万至3万元相比，此次财政贴息力度明显更大，且资金更多由中央承担，与地方购房补贴存在差异，有助于缓解地方财政支持压力。可见，贴息降低刚需家庭月供，本质是为居民减负，使得部分收入不高、又有购房则需的居民能腾出的资金可用于其他消费，有助于稳消费、稳预期。‌‌

三则，充分发挥财政金融协同功能，既减轻银行单方贷款降息压力和信贷风险，保护银行利润，又能极大地调动银行发放居民购房贷款的积极性。《通知》规定贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担；中央财政挑大头，既能确保贷款贴息足额到位，又能减轻地方财政压力、避免贴息难到位现象发生。尤其，财政5年贴息，贴息率较高；则用“财政贴息”替代“银行降息”，可‌避免挤压银行利润空间‌；当前商业银行净息差已处于历史低位（2026年二季度约1.41%），单纯降息会进一步压缩银行利润，影响其信贷投放能力和稳健性。此次由中央财政承担90%贴息资金，具有“类降息”功能，但比全面降息更精准， 可在不大幅改变银行合同利率的前提下为购房者减负，又保护了银行体系的盈利能力。最为重要的是，它通过“首套、120平方米、150万元”三重门槛，将财政资金定向输送给三四线城市和县域的刚需群体，避免“大水漫灌”，是财政定向发力与货币结构性配合的组合拳。很明显，财政支持楼市已改变了传统模式，政策支持方向由过去侧重供给端如保交楼、收储存量房进一步向需求端延伸。此次政策由财政部、央行、金融监管总局三部门联合发文，资金“预拨+结算”、银行“免申即享”自动扣减，形成了“财政引导、金融放大、市场运作”的闭环，有利于更好释放城乡居民刚性住房需求。

然而，严格实施购房贴息政策，避免贴息政策出现偏差或走形变样，应重点防范资格审核漏洞、资金安全风险和还款能力错配，并处理好政策执行中的公平与效率问题：一要严防“阴阳合同”和套取骗补‌。在面积和价格双重限制下，可能诱发拆分合同、虚报面积、签订“阴阳合同”、高评高贷等规避行为；发现通过违规操作套取骗取贴息的，将收回贴息资金；与客户合谋违规操作的银行，监管部门应严格追责，情节严重者不得继续经办业务，并实施行政与经济双处罚。二要警惕“内卷式”竞争‌。银行机构应在服务效率和综合金融服务上开展竞争，合条件的优质刚需客户有限，严禁银行在贴息基础上再叠加额外利率优惠盲目争抢优质刚需客户，真正发挥政策缓解银行净息差压力的作用。三要防范外部诈骗‌。银行办理贴息不能委托任何第三方、不收取任何费用。要提醒购房者防范不法分子以“代办贴息”“包批”等名义实施的诈骗。四加大财政与金融监管部门协同监管力度，经办银行负责贴息资格审核；财政部门牵头组织实施并做好预算管理；金融管理部门做好房地产信贷管理；央行省级分行与省级财政部门共享政策执行情况；并建立联合抽查机制‌，财政部会同金融监管总局适时组织联合抽查，发现违规行为及时处理，确保财政资金安全和政策效果。四要做好购房贴息政策宣传，让购房刚需族懂得贴息是阶段性福利，不是终身利率优惠，既根据自身还款能力贷款购房，不应单纯为了补贴而购买有硬伤或配套差的房源，应关注地段、配套和交付安全等根本因素，确保不增加家庭财务负担。